Das Gesetz führt eine neue Regelung beim Verkauf von Immobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) ein. In Zukunft soll es nicht mehr möglich sein, dass der Käufer allein die Maklercourtage trägt. Ziel ist es, dass die Käufer beim Kauf einer Immobilie von den Kaufnebenkosten entlastet werden. Diese Regelung gilt dann nur für private Verbraucher, das heißt, handelt der Erwerber hingegen im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, kann die Verteilung der Maklercourtage auch weiterhin anderweitig vereinbart werden. Eine neue Vorschrift gibt es dann auch bei der Form der Verträge: wenn ein Einfamilienhaus (einschließlich einer Einliegerwohnung) oder auch eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, bedarf ein Maklervertrag künftig in Textform. Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, damit ein Maklervertrag wirksam wird. Aus dem Maklervertrag muss hervorgehen, wie später der Provisionsanspruch abgeleitet wird.
Ab wann tritt das Gesetz in Kraft?
Es tritt am 23.12.2020 in Kraft und gilt für Maklerverträge, die ab dem Inkrafttreten geschlossen werden. Bis dahin haben die Immobilienmakler noch die Gelegenheit, ihre bisherigen Geschäftspraktiken an die neue Rechtslage anzupassen. Alle Maklerverträge, die bis zu diesem Termin abgeschlossen worden sind, werden nach heutigem / altem Recht weitergeführt. Alle Verträge, die ab dem 23.12.2020 neu abgeschlossen werden, da greift die neue Provisionsvorschrift.
Welche Immobilien fallen nicht unter die neue Provisionsregelung?
Immobilien mit zwei oder mehreren Wohneinheiten (ZFH, 3-FH oder Mehrfamilienhäuser), Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien sowie gemischt genutzte Immobilien sind von dieser Regelung ausgenommen - egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden.
Wie wird die Maklercourtage vereinbart?
Die Maklercourtage soll zukünftig über beide Parteien aufgeteilt werden. Um es verständlich darzustellen, benennen wir die Parteien mit Verkäufer und Käufer. Der Verkäufer schließt einen Maklervertrag über eine Immobilie ab. Die Vereinbarung, dass beide Parteien zur Zahlung verpflichtet sind, ist nur wirksam, wenn der Verkäufer die Maklercourtage mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Sollte vorerst eine einseitige Provision vereinbart worden sein, und die andere Partei dann mit der Provision belastet werden soll, wäre ein Nachweis über die Zahlung der Provision verpflichtend. Der Anspruch gegen den Käufer wird erst fällig, wenn der Verkäufer seiner Verpflichtung zur Zahlung nachgekommen ist.
Bei einem Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages mit Verkäufer und Käufer ab dem 23.12. ist dieser Nachweis im Gesetz nicht vorgesehen.
Der Verkäufer bezahlt keine Provision, wenn die Immobilie durch einen Interessenten bis zum 23.12. angefragt und später verkauft wird. Wird die Immobilie vom zukünftigen Käufer ab dem 23.12.2020 angefragt und verkauft, dann bezahlt auch der Verkäufer eine Provision.
Immobilienmakler, die schon bisher mit der reinen Innenprovision* arbeiten, die Objekte fallen nicht unter die neuen gesetzlichen Provisionsregelungen. Die reine Innenprovision bleibt weiterhin möglich und kann zwischen Verkäufer und dem Immobilienmakler frei vereinbart werden.
Wie sieht es mit dem Lohnanspruch aus?
Der Immobilienmakler kann einen Kaufvertrag über eine Immobilie mit beiden Parteien nur abschließen, wenn sich beide Parteien dazu verpflichten, die Courtage in gleicher Höhe zu zahlen. Wenn der Makler mit dem Verkäufer vor dem 23.12.2020 vereinbart hat, dass er für ihn unentgeltlich tätig wird, sprich es wurde eine reine Außenprovision** mit ihm abgeschlossen, kann er vom Käufer keine Courtage erwarten, wenn er sich nach dem 23.12.2020 auf eine Immobilie melden sollte. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers.
* Bedeutung Innenprovision: vollständige Übernahme der Provision durch den Verkäufer als Auftraggeber
** Bedeutung Außenprovision: Immobilienmakler vereinbart mit Verkäufer, dass er unentgeltlich tätig wird, Käufer trägt die volle Courtage
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